Инвестиции в новостройку в Кастельоне: объект за 259 900 €, график платежей и расчёт ипотеки

У каждого проекта новостройки в Испании свой график платежей, и именно он определяет, сколько денег и когда понадобится покупателю. Разберём конкретный объект из каталога Spaces & Places в Кастельоне: с реальными цифрами застройщика, отдельно для резидента и для нерезидента.

Объект

Квартира в комплексе Edificio Prisma в центре Кастельона от Marina d’Or Construcciones, застройщика с более чем сорокалетней историей и портфелем свыше двадцати пяти тысяч построенных домов. На крыше комплекса общая зона отдыха: бассейн, два джакузи, солярий, зона барбекю и chill-out.

Планировки, рендеры и актуальный статус объекта смотрите в каталоге новостроек Spaces & Places.

Центр города: транспорт, университет Jaume I, магазины и вся инфраструктура в пешей доступности.

Как устроен вход

Вход в проект начинается с резерва 1 000 €. Объект снимается с продажи, цена фиксируется за вами. Резерв засчитывается в стоимость объекта. Дальше графики резидента и нерезидента расходятся.

График платежей резидента

Остаток основной стоимости к нотариальной сделке: 259 900 € − 52 980 € = 206 920 €.

График платежей нерезидента

Остаток основной стоимости к нотариальной сделке: 259 900 € − 117 955 € = 141 945 €.

Что здесь важно понять

Испанские банки в общем случае рассматривают финансирование до 80% стоимости для резидентов и до 70% для нерезидентов. Но это банковские лимиты, а не график конкретного проекта.

По условиям этого объекта нерезидент вносит существенную часть стоимости в период строительства, поэтому к моменту нотариальной сделки ему требуется ипотека только на оставшиеся 141 945 €. Резиденту, соответственно, на 206 920 €.

Платежи распределены по этапам строительства согласно договорному графику застройщика. Это не беспроцентная рассрочка и не кредит от застройщика. Spaces & Places разбирает график с клиентом до подписания, чтобы даты и суммы траншей совпадали с его финансовыми возможностями.

Все расчёты идут в евро с испанского банковского счёта, который открывается заранее, до первого платежа.

Что оплачивается у нотариуса

Общий НДС по объекту составляет 10% от стоимости, то есть 25 990 €. Часть уплачивается вместе с платежами по графику строительства, остаток при подписании договора купли-продажи вместе с прочими расходами по сделке.

* Данный тариф на сопровождение ипотеки действует до 30 ноября 2026 года. С 1 декабря тариф пересматривается, поэтому условия выгоднее зафиксировать до этой даты.

AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) — гербовый сбор за оформление договора у нотариуса и его регистрацию. На новостройку он платится дополнительно к НДС. Ставка 1,4% указана как общая для соответствующей операции в Comunitat Valenciana с 1 июня 2026 года, конкретное применение зависит от параметров сделки.

Нотариус и регистр. Для модели закладываем ориентировочно 1 500 €. Фактическая сумма зависит от регулируемых тарифов и параметров конкретной сделки.

Tasación. Банковскую оценку объекта оплачивает покупатель, ориентир 300–600 €.

На новостройку применяется НДС (IVA) 10%. Налог ITP к покупке у застройщика не относится, он возникает только на вторичном рынке.

Резидент и нерезидент: сводная таблица

Для финансовой модели используется фиксированная ставка 2,7% и срок 30 лет. Реальные условия будут зависеть от рынка и профиля клиента на момент оформления ипотеки в 2028 году.

Сколько может приносить аренда

Кастельон живёт университетом и портом, поэтому спрос на жильё здесь круглогодичный.

Для финансовой модели используем целевую арендную ставку 1 400 € в месяц. Она предполагает современную новостройку с тремя спальнями, двумя ванными, гаражом, кладовой и инфраструктурой комплекса. Перед сдачей объекта ставку нужно актуализировать по фактическим предложениям в конкретной зоне.

Что вычитается из этого потока

Разницу между арендой и платежом по ипотеке нельзя считать чистой доходностью. Дополнительно учитываются:

• comunidad, расходы сообщества жильцов;
• IBI, муниципальный налог на недвижимость;
• страхование жилья, обязательное при ипотеке;
• обслуживание и текущий ремонт;
• возможный простой между арендаторами;
• управление арендой, если оно передаётся компании;
• налог на доход от аренды.

Налог здесь сознательно не вычитается заранее: ставка и вычеты зависят от того, резидент вы или нет, от страны налогового резидентства и от формы владения. Эта часть считается индивидуально вместе с гестором.

Сами правила долгосрочной аренды в 2026 году тоже изменились: лимит повышения 2%, новые условия продления договоров и налоговые скидки для собственников. Разбор всех норм в статье «Закон об аренде в Испании 2026».

Когда готовить ипотеку

Подготовку стоит разделить на два этапа.

Предварительный анализ можно провести ещё до бронирования, и мы делаем его первым шагом, до внесения резерва. Заранее проверяются доходы, долговая нагрузка, страна налогового резидентства, происхождение средств, тип занятости и общая банковская перспектива клиента. Это позволяет понять реальные возможности до того, как внесены деньги.

Финальное одобрение, tasación и формализация кредита происходят ближе к сдаче, когда готов необходимый пакет документов по конкретному объекту.

Срок сдачи в первом квартале 2028 года даёт запас времени: получить NIE, открыть счёт в испанском банке, накопить историю поступлений, закрыть лишние кредитные обязательства за рубежом, собрать подтверждение доходов.

Про будущую аренду: при оценке платёжеспособности банк в первую очередь ориентируется на подтверждённые текущие доходы клиента и его долговую нагрузку. Прогнозный доход от ещё не сданного объекта обычно не является основной базой для расчёта.

Кастельон: город, который рынок пока недооценивает

Кастельон-де-ла-Плана — столица провинции, около 184 тысяч жителей, между Валенсией и Таррагоной. Это один из регионов, в которых Spaces & Places работает постоянно, наряду с Валенсией и Коста-Бланкой. Город даёт инфраструктуру областного центра по ценам вдвое ниже валенсийских.

Цены и динамика

По данным на август 2026 года средняя цена предложения в Кастельоне составляет около 1 615 € за м² при годовой динамике около +5,9%. В Валенсии этот показатель около 3 469 € за м² при динамике около +6,1%.

То есть средняя цена предложения в Валенсии примерно в 2,1 раза выше, чем в Кастельоне, при сопоставимых темпах роста. Порог входа ниже, а арендные ставки отличаются далеко не в те же два раза.

Аэропорт и международный поток

У Кастельона есть собственный аэропорт, и в 2026 году он работает с 16 регулярными направлениями. Напрямую можно улететь в Лондон, Манчестер, Краков, Берлин, Дюссельдорф-Веце, Милан, Болонью, Брюссель, Будапешт, Бухарест, Клуж-Напоку, Порту, а внутри Испании в Мадрид, Бильбао, Астурию и Пальма-де-Майорку.

Для арендного бизнеса это принципиально. Прямые рейсы из Британии, Польши, Германии и Румынии означают постоянный поток европейцев, часть из которых становится не только туристами, но и покупателями.

Море, университет, транспорт

Пляжи. Собственный пляж города в районе Эль-Грао, рядом Беникасим и Оропеса-дель-Мар, курортные зоны Коста-дель-Асаар.

Университет Jaume I. Крупный вуз с постоянным потоком студентов и преподавателей, в том числе иностранных. Для рынка аренды это устойчивый спрос девять месяцев в году.

Валенсия рядом. Около 65 км, пригородные поезда Cercanías и скоростная трасса AP-7.

Порт и промышленность. Кастельон — центр испанской керамической индустрии и крупный грузовой порт, то есть город с реальной экономикой, а не только с туризмом. Отсюда круглогодичный спрос на долгосрочную аренду.

Где складывается доходность

Первое. Тело кредита гасит арендатор: значительная часть ежемесячного платежа идёт в погашение основного долга.

Второе. Возможный рост стоимости за время строительства. Если рынок продолжит расти, стоимость объекта к моменту сдачи может увеличиться. При сценарии роста на 10% это около +25 990 € к стоимости актива. Это сценарий роста, а не гарантированная доходность.

Третье. Характеристики объекта. Три спальни, центральная локация, гараж и кладовая расширяют круг покупателей и арендаторов и могут повышать ликвидность объекта.

Что проверяем до бронирования

• репутация и финансовое состояние застройщика;
• банковские гарантии на внесённые суммы (aval bancario), они фиксируются непосредственно в договоре с застройщиком;
• график платежей и штрафные условия;
• предварительный анализ ипотечных возможностей покупателя;
• реальные арендные ставки по конкретной зоне, а не средние по городу.

Все эти пункты проверяются до того, как клиент вносит резерв.

Посчитаем вашу схему

Spaces & Places подбирает недвижимость и новостройки в Валенсии, Кастельоне и на Коста-Бланке и сопровождает ипотеку для резидентов и нерезидентов: от предварительного анализа возможностей до подписания у нотариуса. Ипотечное консультирование ведёт сертифицированный специалист ICI (Instituto Español de Analistas, Ley 5/2019).

Подробнее об условиях финансирования и этапах — на странице «Ипотека для нерезидентов». Похожие объекты можно посмотреть в каталоге недвижимости. А если хотите сразу понять свой бюджет, заполните короткую анкету: изучим вашу ситуацию и ответим в WhatsApp в течение рабочего дня.

Расчёты в статье основаны на графике платежей конкретного застройщика и средних рыночных условиях на сентябрь 2026 года: ставка 2,7%, срок 30 лет, финансирование до 80% для резидентов и до 70% для нерезидентов. Все суммы ориентировочные, материал не является предложением кредита или инвестиционной рекомендацией. Окончательные условия ипотечного кредитования определяет банк после анализа полного пакета документов. Расчёт аренды и сценарии роста стоимости не являются гарантией доходности.