Закон об аренде в Испании 2026: что изменилось и когда выгоднее купить

Законодательство проверено 18 октября 2026 года.

Что изменилось в законах об аренде в 2026 году

За 2026 год правила менялись трижды. В конце сентября правительство приняло декреты 26 и 27/2026, 2 октября Конгресс их отменил, а 7 октября в BOE вышли почти такие же декреты 28 и 29/2026. Так как Кортесы распущены перед выборами 29 ноября, утверждать их будет Постоянная депутация Конгресса. Если декрет не утвердят, он перестанет действовать.

Как было и что меняется

Сравнение правил до октября 2026 года, по действующему декрету 29 и по декрету 28, если его утвердят.

Статус и источники

Может ли собственник повысить аренду

До 31 декабря 2027 года ежегодное повышение по действующим договорам зависит от договорённости сторон. Если договориться не удалось, повышение не может быть больше 2%. Если аренда уже выше максимума по государственному справочному индексу, повышать её нельзя вообще (RDL 29/2026). Если в договоре предусмотрено ежегодное обновление, но индекс не указан, применяется индекс IRAV, который рассчитывает INE.

Может ли собственник не продлить договор

Сейчас. По закону об аренде (LAU) договор основного жилья длится минимум 5 лет, если собственник физлицо, и 7 лет, если компания. Дальше, если никто не предупредил о расторжении, договор продлевается по году до трёх лет.

Продление до 2 лет по декрету 29. Касается договоров, которые действовали на 8 октября 2026 года и обязательный срок или продление которых заканчивается до 31 декабря 2028 года. Арендатор может попросить продление на срок до двух лет, по году, если у него нет долгов и он оплатил аренду за 8 месяцев до заявления. Собственник может отказать, если стороны договорились иначе, подписали новый договор или он заранее сообщил, что квартира нужна ему или родственникам. Это продление не суммируется с другими: в зоне напряжённого рынка применяется продление, предусмотренное для такой зоны.

Если утвердят декрет 28. С 15 ноября 2026 года по окончании срока договор будет продлеваться сам на 5 лет (собственник физлицо) или на 7 лет (компания), и так повторно. Собственник должен предупредить о непродлении минимум за 6 месяцев, арендатор за 2. Если договор заканчивается между 15 ноября 2026 и 15 мая 2027 года, собственнику достаточно предупредить за 4 месяца. Уведомления о непродлении, отправленные до 7 октября 2026 года, сохраняют силу, и компенсацию по ним платить не нужно. Если договор уже идёт в годовых продлениях по старым правилам, они действуют до конца, а новый режим начнётся после (RDL 28/2026).

Компенсация арендатору по декрету 28

Собственник, который не продлевает договор, платит большую из двух сумм:

• 12 месячных плат, рассчитанных по верхней границе государственного справочного индекса цен аренды для этой квартиры;
• одна такая месячная плата за каждый год проживания арендатора, неполные годы считаются пропорционально.

Если справочного значения нет, считают от текущей аренды. Компенсация выплачивается при сдаче квартиры. Продажа квартиры от неё не освобождает: обязанность переходит к покупателю.

Компенсацию не платят, если это указано письменно и подробно в уведомлении и:

• квартира нужна собственнику-физлицу или его родственникам до второй степени для постоянного проживания (если они не въедут в течение 3 месяцев, компенсацию придётся заплатить);
• арендатор не жил в квартире больше 6 месяцев из последних 12 без уважительной причины;
• у арендатора есть другое подходящее жильё в том же муниципалитете;
• стороны подписали новый договор;
• арендатор отказался от предложения нового договора минимум на 5 лет (7 для компании) с соблюдением правил о цене.

Кроме того, если арендатор имел право на обязательное продление, но не попросил его, компенсация не положена. Если попросил, право на компенсацию сохраняется, но выплачивается она после окончания этого продления.

Какие права есть у арендатора в Испании с 8 октября 2026

• Налоги и страховка. В договорах, заключённых с 8 октября 2026 года, налоги на жильё, включая IBI, нельзя перекладывать на арендатора, если он сам не плательщик. В более ранних договорах, как правило, действует то, что в них прописано. Налог на вывоз мусора (tasa de basuras) по-прежнему может оплачивать арендатор. Требовать страховку от неуплаты нельзя. Расходы на оформление договора и услуги агентства, как и с 2023 года, оплачивает собственник.
• Ремонт. Арендатор основного жилья может письменно попросить о необходимом ремонте и приложить смету. У собственника 15 календарных дней, чтобы согласиться, предложить другой вариант или сделать ремонт. Если ответа нет или отказ не обоснован, арендатор может сделать ремонт сам и вычесть обоснованную стоимость из аренды. Для временной аренды срок ответа 5 рабочих дней.
• Временная аренда. Возможна только по реальной и подтверждённой причине: работа, учёба, лечение, ремонт своего жилья. Срок от 31 дня до 12 месяцев. Если срок больше 12 месяцев без причины или подряд заключено больше двух договоров с тем же арендатором на ту же квартиру, договор с самого начала считается обычной долгосрочной арендой. Через месяц арендатор может съехать, предупредив за 10 дней. Временные договоры, подписанные до 8 октября 2026 года, действуют на прежних условиях до конца срока и после этого не продлеваются.
• Аренда комнат. Если человек снимает комнату, чтобы в ней жить, это долгосрочная аренда. Сумма аренды всех комнат не может быть больше аренды всей квартиры.
• Уязвимые арендаторы. Если в суде о выселении за неуплату установлено, что арендатор экономически уязвим, у администрации есть 2 месяца, чтобы предложить ему жильё или погасить долг. Если она ничего не сделала, долг переходит на неё, а договор продолжается.

Источник по всем пунктам: RDL 29/2026.

Какие налоги и вычеты действуют при аренде

Вычет для арендаторов: до 1 163 € в год

Арендатор основного жилья может вычесть в декларации IRPF 10% от уплаченной аренды (Agencia Tributaria). Условия:

• налоговая база меньше 33 007,20 € в год;
• максимальная сумма для вычета 11 630 € в год при базе до 23 007,20 €, выше она постепенно уменьшается;
• не меньше половины года ни у вас, ни у членов семьи нет другого жилья ближе 50 км от арендуемого, за некоторыми исключениями;
• учитываются платежи начиная с 8 октября 2026 года, полный год будет за 2027;
• вычет нельзя совмещать со старым вычетом за аренду по договорам до 2015 года.

Пример. Пара снимает квартиру за 1 200 € в месяц, договор оформлен на обоих, каждый платит по 600 €. Он получает 1 500 €, она 1 200 €. Каждый может вычесть 10% от 7 200 €, то есть до 720 € в год. Вычет уменьшает налог, но не может быть больше него: у того, кто зарабатывает меньше, налога может не хватить на весь вычет. В итоге семья может сэкономить примерно от 800 до 1 000 € в год. Точную сумму рассчитает налоговый консультант.

Льготы для собственников

Собственник-физлицо, который не является крупным владельцем, может уменьшить облагаемый доход от аренды основного жилья. Размер скидки зависит от условий: от 15% до 100% (RDL 29/2026). Больше всего получают те, кто сдаёт впервые, не повышает аренду или сдаёт ниже справочного индекса. Кроме того, из дохода от аренды вычитаются IBI, взносы в сообщество, страховка, ремонт и расходы на оформление договора (Agencia Tributaria).

Сколько квартир у собственника и почему это важно

По декрету 29 количество квартир важно, если арендатор перестал платить и суд признал его экономически уязвимым. Обычно в такой ситуации выселение могут приостановить до трёх лет с пересмотром раз в год. Но если собственник физлицо и у него две квартиры или меньше, уязвимость арендатора не мешает выселению: например, одна квартира своя и одна сдаётся. С третьей квартиры приостановка уже возможна. На повышение аренды количество квартир не влияет. А от 10 квартир (в зонах напряжённого рынка регион может снизить порог до 5) собственник считается крупным владельцем, и налоговые скидки декрета 29 на него не распространяются. Юристы толкуют эту норму по-разному, поэтому в конкретной ситуации лучше проконсультироваться с адвокатом (RDL 29/2026).

Плюсы и минусы новых правил

Для собственников

Для арендаторов

Как изменения влияют на решение о покупке

Когда собственнику сложнее выйти из договора и дороже его вести, часть квартир может перейти в продажу или остаться пустой. Для арендатора это может означать меньший выбор и более строгий отбор, а для покупателя дополнительное предложение на вторичном рынке. Поэтому сейчас самое время посчитать, во что обойдётся своя квартира.

Комментарий Ольги Вержиковской, Co-Founder Spaces & Places:

«Из практики работы в Валенсии мы видим, как реакция собственников на постоянные изменения законов уже трансформирует рынок. Рыночная логика проста: любой юридический риск должен быть финансово оправдан.

Когда собственник понимает, что контракт может подписываться на долгие годы, повышение ограничено 2%, а выселить проблемного жильца станет ещё сложнее, он может заложить эти риски в единственное доступное ему место: в стартовую цену аренды. Именно поэтому попытки ограничить рынок законами часто приводят к обратному эффекту: росту цен на новые договоры.

Если декрет 28 окончательно примут, мы видим два возможных сценария, которые могут развиваться параллельно.

1. Для арендаторов, особенно иностранцев, всё может усложниться: часть консервативных владельцев может просто законсервировать квартиры (оставить их пустыми), часть поднять стартовые цены, а отбор жильцов, вероятно, станет сверхстрогим. Иностранцам без испанского контракта пройти этот фильтр может стать заметно сложнее.
2. Для покупателей могут открыться новые возможности: часть собственников, не готовых брать на себя риски аренды, может выставить квартиры на продажу и пополнить вторичный рынок.

Однако делать поспешные 100%-ные выводы пока рано. Мы ждём итогового голосования по декретам и заранее готовим клиентов к обоим сценариям: будь то покупка своего жилья с понятным ипотечным платежом или безопасная сдача в аренду по новым правилам».

Что выгоднее в Валенсии: аренда или покупка

Возьмём семью с доходом 2 700 € в месяц, которая снимает квартиру за 1 200 €, и сравним с покупкой похожей квартиры за 240 000 €.

Сколько стоит покупка

• Кредит 80%: 192 000 €. При фиксированной ставке 3% на 30 лет (по обзору рынка HelpMyCash, средняя ставка по фиксированным ипотекам в октябре 2026 года около 3%) платёж около 809 € в месяц. Проценты за весь срок около 99 400 €.
• Первоначальный взнос 20%: 48 000 €.
• Налоги и оформление: около 24 200 €. На вторичном рынке в Валенсии это ITP 9% (21 600 €) плюс нотариус, реестр, оценка и гестор.
• Содержание: IBI, сообщество, страховка, мелкий ремонт, сейчас около 150 € в месяц.

Итого в месяц владелец сейчас тратит около 960 €, а арендатор 1 200 €. Но на старте покупателю нужно около 72 200 € собственных денег. Фиксированная ставка делает предсказуемым только платёж по ипотеке: IBI, взносы в сообщество, страховка и ремонт со временем могут дорожать, поэтому в расчёте мы закладываем их рост на 2% в год.

Сколько вы заплатите за 30 лет

Сравним, сколько семья заплатит за 30 лет, если будет снимать эту квартиру или купит её в ипотеку. Считаем, что аренда, как и расходы на содержание, дорожает на 2% в год.

Разница: арендатор за 30 лет заплатит примерно на 147 500 € больше, а своей квартиры у него в конце не будет. В сумму покупки входит всё: взнос, налоги, ипотека и содержание. Рост аренды на 2% в год взят как осторожный вариант: по закону это предел повышения в рамках текущего договора до конца 2027 года, а при новом договоре цена может вырасти сильнее.

Через сколько лет покупка окупается: с учётом расходов на покупку и будущую продажу квартиры покупка становится выгоднее аренды в большинстве сценариев через 4-8 лет. В самом неблагоприятном случае, когда квартиры не дорожают, аренда не растёт, а сбережения приносят 5% в год, примерно через 11 лет. Мы также проверили вариант, при котором арендатор вкладывает свои 72 200 € под проценты: на горизонте 30 лет покупка всё равно выгоднее. Это модель, а не прогноз: инфляция, налоги и изменение расходов могут сдвинуть результат.

Когда покупка действительно выгоднее

• Вы планируете жить в городе хотя бы 7-8 лет.
• Аренда похожей квартиры за год стоит больше примерно 5% её цены. В самом неблагоприятном сценарии покупка перестаёт выигрывать, если такая квартира сдаётся дешевле примерно 1 080 € в месяц.
• У вас есть около 30% стоимости собственными средствами и стабильный доход.
• Платёж по ипотеке и содержание не больше, чем вы сейчас платите за аренду.

Когда аренда остаётся разумным выбором

• Вы не уверены, что останетесь в городе дольше 3-4 лет, или ваша работа может смениться.
• Нет сбережений на взнос и расходы, а занимать их не стоит.
• Аренда заметно дешевле, чем владение похожей квартирой.
• Вы нерезидент и банк даёт только 60-70% стоимости, а остальное придётся вложить своими деньгами.

Сколько нужно зарабатывать, чтобы получить ипотеку в Испании

Банки обычно ориентируются на то, чтобы коэффициент долговой нагрузки DTI (Debt-to-Income), то есть платежи по всем кредитам, не превышал 30-35% чистого дохода, а процент финансирования LTV (Loan-to-Value) составлял до 80% для резидентов и 60-70% для нерезидентов. Простой ориентир: при ставке 3% на 30 лет каждые 100 000 € кредита стоят около 422 € в месяц, то есть нужно примерно 1 400 € чистого дохода. Для кредита 192 000 € из нашего примера это от 2 300 до 2 700 € в месяц на семью. Решение принимает банк по вашим документам, поэтому точный расчёт лучше сделать заранее с брокером. Подробнее о текущих ставках и условиях банков в обзоре ипотечного рынка осени 2026.

Какие расходы бывают при покупке

• Вторичное жильё в Валенсии: ITP 9% с 1 июня 2026 года. Налог уплачивается в налоговое агентство Валенсии (Agència Tributària Valenciana, ATV). Для покупателей младше 35 лет, покупающих первое основное жильё, есть льготные ставки 6% и 8% при ограничениях по доходу.
• Новостройка: НДС (IVA) 10% и налог на оформление AJD 1,4%.
• Оформление: нотариус, реестр, оценка для банка, гестор, обычно ещё несколько тысяч евро.
• Владение: IBI, взносы в сообщество, страховка, ремонт. Эти расходы не зависят от ставки по ипотеке и со временем могут расти.

Подробный разбор всех платежей при сделке есть в статье «Расходы при покупке недвижимости».

Резиденты и нерезиденты

• Обоим нужен NIE и счёт в испанском банке.
• Резидентам банки обычно дают до 80% стоимости, нерезидентам чаще 60-70%. Подробнее об условиях для нерезидентов на странице «Ипотека для нерезидентов».
• Нерезидентам с доходом в другой валюте или за рубежом банки ставят дополнительные требования к документам.
• Владелец-нерезидент платит в Испании налог на доход нерезидентов, даже если квартира не сдаётся.

Где получить консультацию в Валенсии

Выводы

Для арендаторов. Новые правила дают больше прав: в новых договорах налоги и страховка не на вас, на просьбу о ремонте должны ответить за 15 дней, есть вычет до 1 163 € в год. Но на практике они могут привести к тому, что часть квартир законсервируют, предложение сократится, а цены на новые договоры вырастут: собственники могут закладывать юридические риски в стартовую стоимость, а отбор жильцов, вероятно, станет строже. Если у вас нет испанского трудового контракта, снимать может стать сложнее, но и у ипотеки есть свои требования. Наш брокер заранее проверит, на какой кредит вы можете рассчитывать.

Для собственников. Сдавать стало сложнее и дороже, особенно если утвердят декрет 28. Зато есть налоговые скидки за стабильную долгосрочную аренду, а договор по новым правилам и работу с арендаторами можно передать агентству.

Аренда или покупка. Если вы планируете остаться в городе дольше 7-8 лет и у вас есть сбережения на взнос и расходы, своя квартира в нашем примере выгоднее аренды на горизонте 30 лет во всех проверенных сценариях. Аренда остаётся разумной, если нужна гибкость или пока нет накоплений.

Правила аренды в Испании меняются слишком часто, и предугадать, что будет через год, невозможно. Своя квартира с ипотекой под фиксированную ставку даёт то, чего не даст ни один декрет: предсказуемый платёж по кредиту на годы вперёд и уверенность, что вас никто не попросит съехать. Расходы на содержание при этом остаются и могут расти. Хотите узнать, какую квартиру вы можете купить с вашим доходом? Напишите нашему брокеру, расчёт бесплатный, а прикинуть платёж можно в ипотечном калькуляторе.

Источники: Real Decreto-ley 28/2026 и 29/2026 (BOE) · Agencia Tributaria · HelpMyCash, обзор ипотечных ставок

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста или налогового консультанта. Законодательство проверено 18 октября 2026 года. Материал не является предложением кредита: возможность получения ипотеки, размер финансирования и окончательные условия определяются банком индивидуально после анализа финансового профиля заемщика.