Словарь ипотеки в Испании: NIE, nota simple, tasación и другие термины простыми словами

Испанские термины в сделке не переводятся: банк, нотариус и налоговая оперируют именно ими, и в документах вы увидите nota simple, а не «выписку из реестра». Поэтому мы собрали в одном месте основные понятия, которые встретятся вам на пути от поиска квартиры до подписания ипотеки. Словарь можно читать подряд или возвращаться к нему за конкретным термином.

Личность покупателя

NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Идентификационный номер иностранца в Испании. Это именно номер, а не документ и не вид на жительство: он присваивается один раз и не имеет срока действия. Без NIE невозможны юридически значимые действия: сделка у нотариуса, уплата налогов, открытие счёта, оформление кредита. Подробно: NIE в Испании: что это и как получить.

TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero)

Пластиковая карта резидента. На ней указан ваш NIE, но сама карта подтверждает право на проживание в Испании и имеет срок действия. Проще запомнить так: NIE — номер, который есть и у нерезидентов, и у резидентов; TIE — карта, которая есть только у резидентов.

Poder notarial

Нотариальная доверенность. Позволяет представителю действовать от вашего имени: оформить NIE, открыть счёт, подписать сделку. Для покупателей, которые не могут приехать в Испанию, это альтернатива личному присутствию у нотариуса — доверенность можно оформить в испанском консульстве вашей страны.

Traducción jurada

Присяжный перевод. Документы из вашей страны (справки о доходе, налоговые декларации, свидетельства) банк принимает только в переводе, выполненном присяжным переводчиком, аккредитованным в Испании. Ориентир стоимости: 30-60 € за страницу. Для многих документов дополнительно нужен апостиль — штамп, подтверждающий подлинность документа для использования за рубежом.

Cuenta de no residente

Банковский счёт нерезидента. Нужен для оплаты сделки и последующих платежей по ипотеке. Большинство банков требуют NIE даже для такого счёта.

Объект и сделка

Nota simple

Выписка из Registro de la Propiedad (реестр собственности). Показывает: кто владелец, есть ли обременения (ипотека, арест, сервитуты), площадь и кадастровый номер. Проверить nota simple — первое, что нужно сделать перед покупкой любого объекта.

Tasación

Независимая оценка рыночной стоимости объекта. Её заказывает банк у сертифицированной компании; стоит 300-500 €, оплачивает покупатель. Важный момент: банк рассчитывает процент финансирования от оценочной стоимости, а не от цены продавца. Если оценка окажется ниже цены покупки, разницу покрываете вы.

Contrato de arras

Договор задатка между покупателем и продавцом. Фиксирует цену и срок выхода на сделку: покупатель вносит задаток (обычно 5-10%), и объект снимается с продажи. Если покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся продавцу; если отказывается продавец — он возвращает задаток в двойном размере.

Escritura

Нотариальный акт купли-продажи (escritura de compraventa) — главный документ сделки, который подписывается у нотариуса. Если покупка с ипотекой, одновременно подписывается escritura de hipoteca — ипотечный договор.

Registro de la Propiedad

Государственный реестр собственности. После подписания у нотариуса право собственности и ипотека регистрируются именно здесь. Из реестра происходит и nota simple.

Gestoría

Административная контора, которая подаёт документы в registro и налоговую от вашего имени после сделки. При покупке с ипотекой gestoría обычно назначает банк, и её услуги по оформлению ипотеки оплачивает тоже банк.

Налоги и сборы

ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

Налог на передачу собственности — платится при покупке жилья на вторичном рынке. Ставка различается по автономным сообществам: например, 6% в Мадриде, 9% в Валенсии, 10% в Каталонии. Во многих регионах есть пониженные ставки: первое жильё, покупатели младше 35 лет, многодетные семьи.

IVA и AJD

Налоги при покупке новостройки. IVA (НДС) — 10% на всей территории Испании (на Канарских островах вместо него IGIC 6,5%). AJD (Actos Jurídicos Documentados) — налог на документальное оформление, 1-2% в зависимости от региона; в Валенсийском сообществе с 1 июня 2026 года 1,4%. Вместе для новостройки это обычно 11-12% — больше, чем ITP на вторичном рынке.

Plusvalía municipal

Муниципальный налог на прирост стоимости земли. По закону его платит продавец, а не покупатель — но убедитесь, что это прописано в договоре: иногда продавцы пытаются переложить его на покупателя.

Кредит

Euribor

Euro Interbank Offered Rate — ставка, по которой европейские банки кредитуют друг друга. Для ипотек с переменной ставкой платёж пересчитывается раз в 6 или 12 месяцев по формуле: Euribor + дифференциал банка (обычно 0,5-1,0%).

Tipo fijo, variable, mixto

Три типа ставки по ипотеке. Фиксированная (tipo fijo) — одинаковый платёж весь срок кредита. Переменная (tipo variable) — привязана к Euribor, платёж может расти или уменьшаться. Смешанная (tipo mixto) — первые 3-10 лет фиксированная, потом переменная.

Oferta vinculante

Обязывающее предложение банка — документ с окончательными условиями ипотеки: ставка, срок, comisiones, vinculaciones, штрафы за досрочное погашение. Банк обязан выдать его минимум за 10 дней до подписания (по Ley 5/2019), чтобы у вас было время всё изучить без спешки.

Vinculaciones

Дополнительные продукты, которые банк предлагает оформить вместе с ипотекой: страхование жизни, страхование жилья, зачисление зарплаты, пенсионный план. За каждый подключённый продукт банк снижает ставку на 0,1-0,3%. Но сами продукты стоят денег, поэтому нужно считать: иногда выгодно, иногда переплата.

Comisión de apertura

Комиссия банка за открытие кредита. У многих банков её нет; там, где есть, обычно до 0,5-1% от суммы кредита. Один из параметров, которые сравнивают при выборе банковского предложения.

Seguro de hogar и seguro de vida

Страхование жилья и страхование жизни. Страхование жилья при ипотеке обязательно по закону (минимум — от пожара), ориентир от 200-400 € в год. Страхование жизни добровольное, но часто заметно снижает ставку — выгоду стоит считать в каждом случае.

---

Полный перечень документов под вашу ситуацию, с пояснениями по каждому, собран на странице документы для ипотеки. Что и когда платить — на странице расходы при покупке в ипотеку.

Информация носит ориентировочный характер: ставки налогов и тарифы различаются по регионам и меняются. Окончательные условия кредитования определяет банк.